电梯管理
电梯管理主要包括电梯设备的安全管理、运行管理、维修管理等内容。
电梯设备的安全管理：
电梯使用安全教育、安全措施，电梯困人的援救管理等。电梯设备的安全管理好坏直接影响电梯管理人员和电梯司乘人员的安危，所以电梯设备的安全管理居物业管理的首要地位。
电梯的运行管理：规范电梯的日常管理工作，以保证电梯设备的正常运行。
电梯设备的维修管理是规范电梯的维护保养工作，使电梯各项性能指标达标，消除电梯的故障隐患，以减少运行费用。
电梯的使用安全管理
为防止电梯因使用不当造成损坏或引起伤亡事故，必须加强电梯的使用安全管理。电梯使用安全管理主要包括：安全教育、司梯人员的操作安全管理、乘梯人员的安全管理、电梯困人救援的安全管理。
1、实施安全教育由电梯管理员负责对电梯机房值班人员、电梯司梯人员和乘梯人员实施安全教育，使他们树立安全第一的思想，熟知电梯设备的安全操作规程和乘梯安全规则。
2、电梯司梯人员操作安全管理为了确保电梯的安全运行，司梯人员均持证上岗。并制定了相应的司梯人员安全操作守则：1） 保证电梯正常运行，提高服务质量，防止发生事故；2） 要求司机坚持正常出勤，不得擅离岗位；3） 电梯不带病运行、不超载运行；4） 操作时不吸烟、不闲谈等；5） 执行司机操作规程：a、每次开启厅门进入轿箱内，必须作试运行，确定正常时才能载人；b、电梯运行中发生故障，立即按停止按钮和警铃。并及时要求修理；c、遇停电时，电梯未平层禁止乘客打开轿箱门，并及时联系外援；d、禁止运超大、超重的物品；e、禁止在运行中打开厅门；f、工作完毕时，应将电梯停在基站并切断，关好厅门。
3、加强对乘梯人员的安全管理
制定电梯乘梯人员安全使用乘梯的警示牌，悬挂于乘客经过的显眼位置。敬告乘梯人员安全使用电梯的常识。乘梯须知应做到言简意赅。警示牌要显而易见。乘梯须知内容是：a、 用手按钮，严禁撞击b、 不许吸烟，勿靠厢门c、 运行之时，挤门危险d、 危险物品，禁止进梯e、 保持清洁，勿吐勿丢f、 若遇危险，请按警铃g、 超载铃响，后进退出h、 儿童乘梯，成人携带i、 楼内火灾，切勿乘梯
电梯困人救援的安全管理
规范电梯困人救援工作，以确保乘客的安全是电梯困人救援管理工作的目的，凡遇故障，司梯人员应首先通知电梯维修人员和管理人员，如电梯维修人员和管理人员5分钟仍未到场，工程部经过训练的救援人员可根据不同情况，设法先行释放被困乘客。
1、援救程序：1）、告知被困人员，等待救援当发生电梯困人事故时，电梯管理员或援救人员通过对讲机或喊话与被困人员取得联系，务必使其保持镇静，静心等待救援人员的援救。被困人员不可将身体任何部位伸出轿箱外。如果轿箱属于半开闭状态，电梯管理员应设法将厢门完全关闭。2）、准确判断轿箱位置，作好援救准备根据楼层指示灯等判断轿箱的所在位置，然后设法援救乘客。
2、救援步骤：1）、轿箱停于接近电梯口的位置时的援救步骤：a、 关闭机房电源开关b、 用专门外门锁钥匙开启外门c、 在轿箱顶用人力慢慢开启轿门d、 协助乘客离开轿箱e、 重新关好厅门2）、轿箱远离电梯口时的援救步骤：a、 进入机房，关闭该故障电梯的电源开关b、 拆除电机尾轴端盖，按上旋柄座及旋柄c、 救援人员用力把住旋柄，另一救援人员，手持制动释放杆，轻轻撬开制动，注意观察平层标志，使轿箱逐步移动至最接近厅门为止d、 当确认刹车制动无误时，放开盘车手轮。然后按1）的方式救援遇到其它复杂的情况时，应请电梯公司帮助救援。援救结束时，电梯管理员填写援救记录并存档。
电梯设备的运行巡视监控管理
巡视监控管理，是由电梯机房值班人员实施的，定时对电梯设备进行巡视、检查，发现问题及时处理的管理方式。电梯机房值班人员每日对电梯进行一次巡视，根据巡视情况填写《电梯设备巡视记录》。
电梯设备巡视记录表
巡 视 时 间 备注 电 梯 编 号 序号 运行监控项目 电梯值班员：负责人：1 机房温度、湿度 2 曳引电动机温度、润滑油、紧固情况 3 减速箱油位油色、连轴器紧固情况 4 限速器、机械选层器运行情况5 控制柜的继电器工作情况 6 制动器 7 变压器、电抗器、电阻器 8 对讲机、警铃、应急灯 9 轿箱内照明、风扇 10 厅外轿内指层灯及指令按钮 11 厅门及轿门踏板清洁 12 开关门有无异常 13 井道底坑情况 14 各种标示物及救援工具情况 15 电梯运行舒适感
1、建立巡视监控管理制度公司工程部的电梯管理员，根据电梯的性能和运行情况制定出电梯巡视管理制度。并监督机房值班人员执行。
2、巡视内容:机房值班人员巡视应注意按照上表提示内容检查。
3、巡视中发现不良情况的处理当巡视中发现不良状况，机房值班人员应及时采取措施进行调整。如果问题严重则及时报告公司工程部主管，协同主管进行解决。整修时应严格遵守《电梯维修保养标准》。
异常情况处置管理
当电梯工作中出现异常情况时，司梯人员和乘梯人员都要冷静，保持清醒的头脑，以便寻求比较安全的解决方案。
1、发生火灾时的处置：1）、当楼层发生火灾时，电梯的机房值班人员应立即设法按动“消防开关”，使电梯进入消防运行状态。电梯运行到基站后，疏导乘客迅速离开轿箱。电话通知工程部并拨打119电话。2）、井道或轿箱内失火时，司机应立即停梯并疏导乘客离开，切断电源后用干粉灭火器或1211灭火器灭火。同时，电话通知工程部。若火势较猛就应拨打119，以便保证人员和财产的安全。
2、电梯遭到水侵的处置：电梯的坑道遭水侵，应将电梯停在二层以上，然后断开电源总开关并立即组织人员堵水源，水源堵住后进行除湿处理，如热风吹干。试梯正常后才能投入使用。
电梯机房的管理
电梯机房值班人员，在公司工程部电梯管理员的领导下工作。电梯管理员负责制定电梯机房的管理制度。机房值班人员严格执行电梯机房管理制度。
1、电梯机房管理制度：1）、非机房工作人员不准进入机房，必须进入时应经过公司工程部经理同意，在机房人员的陪同下进入；2）、机房应配足消防器材，免放易燃易爆品；3）、每周打扫一次机房卫生，保持机房清洁；4）、为防止不必要的麻烦，机房要随时上锁。
2、交接班制度：1）、正常时，按时交接班。并签署《电梯设备巡视记录》；2）、当遇到接班人员未到岗时，交班人员不得离岗。应请示工程部电梯管理员寻求解决；3）、电梯发生事故后，未处理完，应由交班人员继续负责事故的处理，接班人员协助处理。
电梯维修保养标准
1、机房：a、 机房通风良好，温度在5―40度之间，相对湿度不大于85%，保证没有雨水侵入；b、 机房的干粉灭火器应保持正常压力；c、 机房的紧急救援操作规程、注意事项齐全，并挂在明显处；d、 轿箱平层标志明显可见；e、 机房门锁良好，告示牌清晰挂于显眼处；f、 机房电源、插座良好；g、 机房不得进入，应保持清洁；h、 曳引轮对铅垂线的偏差小于2.0mm；i、 限速器调节部位应有铅封，非劳动局专业人员禁止调整；j、 限速器、安全开关灵活可靠；k、 限速器－安全钳－安全开关连动可靠；l、 曳引轮标出的运行方向清楚；m、 各轴承灵活，运行时无异常声音，温度不高于80度；n、 导体各相间和相地之间的绝缘良好，电气设备外壳接地良好；o、 供电电压波动在上下7%范围内，频率波动上下2%范围内；p、 制动装置制动良好，轿箱以额定速度空载上行至行程上部范围内断电时，应能完全停止。2、井道与轿箱3、底坑（保养参照GB7024.1-86）
电梯的维修保养制度
为使电梯安全运行，需要对电梯进行经常性的维护、检查和修理。电梯管理员和电梯机房值班电工负责电梯发生故障时的紧急维修工作，公司工程部主管负责电梯故障维修的组织监控工作，并负责建立电梯维修管理制度。电梯维修管理制度主要包括：
1、月维修保养制度检修完成后填写《电梯月维修保养记录》。电梯月维修保养记录维修保养项目 清理 检查 调查 记录 不良情况部分记录及处理结果 维修保养人 验证人
机房1 曳引轮清洁 2 限速器及电器接点检查 3 制动闸瓦磨损检查 4 选层器详查 5 控制柜各机电接点清洁，各接触器、继电器电阻 机身及井道 1 干电池、蓄电池检查 2 内外门藕合检查、清扫、注油 3 内外吊门轮、限位轮，外门关闭器，路轨检查清扫 4 内外门闸锁及门联锁开关内部及接点清洁 5 门联锁接线检查 6 接合板装置 7 各种开关接点检查 8 钢带清扫，抹油，钢带开关检查 9 限速钢丝抹试 10井底各设备检查，清扫，抹油
2、季维修保养制度针对机房内的主要设备进行检修。检修完成后填写《电梯季度维修保养记录》。电梯季维修保养记录维修保养项目 清理 检查 调查 记录 不良情况部分记录及处理结果 维修保养人 验证人
机房1 电动机冷却风扇注油 2电源总开关 3 控制盘、讯号盘清扫，紧引线螺丝
机身及井道 1 门机各装置箱内部检查 2 门电机、电阻箱、接点盒内部检查 3 门机械牙箱、连杆、链条、皮带检查 4 加轨装置与路轨间隙检查 5 检查主钢丝的磨损、清洁、张力平衡 6 轿箱风扇检查及清洁 7 底坑缓冲器油量检查及清洁
3、年维修保养制度每年对电梯的整机运行性能和安全设施作一次检查。整机性能包括乘坐的舒适感、运行的振动、噪音、运行速度、平层准确性。安全设施包括超速保护，断相、错相保护，撞底缓冲装置，超越上下限位置的保护等。整机检修完成后填写《电梯年维修保养记录》。
电梯年维修保养记录
维修保养项目 清理 检查 调查 记录 不良情况部分记录及处理结果 维修保养人 验证人
机房 1 减速箱换油 2 各种润滑油更换 3 电动机定子、转子气隙测量 4 曳引轮槽磨损情况检查 5 制动器解体大修及线圈电流测定
机身及井道 1 选层器牙箱换油 2 安全系统及限速器动作试验 3 安全器及夹轨拆卸、清洗 4 曳引机、行车速度、平衡装置检测 5 制动盘各接线螺丝固定 6 门电机牙箱、润滑油更换 7 中途箱，轿底接线箱螺丝紧固 8 主缆、保险缆加缆油 9 井道内各路轨、各腰刀等牢固 10 井底油压缓冲器清洗换油，有效动作确定 11 井道内及井底大扫除 12 劳动局电梯年检
电梯常见故障的检查和排除
电梯出现故障后，电梯维修人员应能迅速、准确的判断故障的所在，及时排除故障。电梯的故障可分为机械故障和电气系统故障。
1、 机械系统的故障和排除机械系统的故障比较少见，但机械系统发生故障时，造成的后果却较严重。所以，作好日常的维护保养，减少机械系统故障是电梯管理的主要任务之一。
（1） 机械系统的常见故障
① 润滑系统的故障。由于润滑不好或润滑系统某个部件故障，造成转动部位发热或抱轴现象，使滚动和滑动部位的零件损坏。
② 机件带伤运转。忽视了日常的预检修，未发现机械零件的转动、滑动和滚动部件的磨损，使机械零件带伤工作，造成电梯故障，被迫停机修理。
③ 连接部位松动。电梯的机械系统中，有许多部件是由螺栓连接的，运行过程中，由于振动等原因使螺栓松动、零部件移位造成磨损或撞毁机械零件，被迫停机。
④ 平衡系统的故障。当平衡系数与标准要求相差较远时，会造成轿厢蹲底或冲顶，限速器、闸瓦动作，被迫停机。
（2） 机械系统常见故障的预防与修理加强电梯的维护和保养是减少或避免电梯机械故障的关键，对机械故障的出现起到预防作用。
一是要及时润滑有关部件；二是要紧固螺栓。
做好这两项工作，机械系统的故障就会大大减少。发生故障后，维修人员要向司乘人员了解故障时的情况和现象。若电梯还能运行，维修人员应到轿厢内亲自控制电梯上下运行数次，通过眼看、耳听、鼻闻、触摸等实地考察、分析和判断，找出故障部位，并进行修理。修理时，应按照有关文件的技术要求和修理步骤，认真地把故障部件进行拆卸、清洗、检查、测量。符合要求的部件重新安装使用，不符合要求的部件一定要更换。修理后的电梯，在投入使用前必须经过认真的调试和试运行后，才能投入使用。电梯轿厢被安全钳卡在导轨上，使其不能上下移动是电梯的一种特有故障。出现这种故障后，必须用承载能力大于轿厢重量，挂在机房楼板上的手动葫芦（导链）把轿厢上提150mm左右，一般情况下安全钳可复位。经过这样的处理，一般电梯可恢复运行。但是，必须查明故障原因，采取相应的措施，并修复导轨卡痕后，才能交付使用。
2、 电气系统的故障和检修
（1）电梯出现系统的故障多种多样，但大致分为四类型：① 门系统故障。采用自动开关门的电梯，其故障多为各种电器元件的触点接触不良所致，而触点接触不良主要是由于元器件本身的质量，安装调整的质量，维护保养的质量等存在的问题所致。
② 继电器故障。用继电器组成的电梯控制电路，故障一般出在继电器的触点上。触点通断时的电弧使触点烧坏，使其不能闭合或长期粘连，造成断路或短路。
③ 电气元件绝缘老化。电器元件受潮通电时产生的热量，都加速了绝缘的老化，使绝缘击穿造成短路。
④ 外界干扰。电子技术的发展，使可编程控制器和计算机等先进设备应用在电梯的控制系统中，发展为无触点电气控制系统。这种控制系统避免了继电控制系统的触点故障。但是，这种系统中的控制信号较小，容易受到外界干扰，如果屏蔽不好，常使电梯产生误动作。
（2） 电气系统故障的排除电梯的电气控制系统结构复杂而又分散，要想迅速排除电气系统的故障，维修人员应做到：① 掌握电梯电气控制系统的电原理图、接线图、安装位置图。② 熟悉电梯的起动、加速、满速运行、到站提前换速、平层、开门等全部控制过程。③ 掌握各电器元件间的控制关系，继电器、接触器接点的作用。④ 了解各电器元件的安装位置和机电间的配合关系。维修人员还要不断分析、研究和总结经验，做到准确判断故障发生点，并迅速排除故障。